集中供冷親民的市場切入點：綜合能源套餐
一、 集中供冷現(xiàn)狀集中供冷主要應(yīng)用在一二線城市的CBD，國外香港、新加坡、韓國等都有成熟案例；集中供冷的最新運用在山東濟南；據(jù)報道
一、 集中供冷現(xiàn)狀
集中供冷主要應(yīng)用在一二線城市的CBD，國外香港、新加坡、韓國等都有成熟案例；集中供冷的最新運用在山東濟南；據(jù)報道，濟南CBD片區(qū)今年開始集中供冷模式試運行，已經(jīng)覆蓋部分商場、寫字樓等約21萬平方米供冷范圍。值得關(guān)注的是，與國內(nèi)及香港、新加坡等地集中供冷方式不同，濟南模式是集中冷暖同供，即同一管網(wǎng)，冬天集中供暖夏季集中供冷，可以節(jié)省重復(fù)建設(shè)成本和空間資源。
一網(wǎng)兩用，冬季供暖，夏季制冷，其管網(wǎng)中媒介始終是水，供冷還是供熱取決于水溫的高低。冬季集中供暖時，熱水通過長距離管網(wǎng)輸送到指定區(qū)域，再通過熱力交換站，將熱水送到每一位用戶的末端系統(tǒng)，例如暖氣片、地暖等。夏季集中供冷時，以中央空調(diào)的冷水機組等為冷源，利用現(xiàn)有冬季供熱管網(wǎng)，把冷凍水輸送到位于區(qū)域內(nèi)的換熱站，通過冷交換后將7℃－9℃的冷凍水輸送到用戶的末端風(fēng)盤系統(tǒng)。同時，用戶末端散冷設(shè)備采用的風(fēng)機盤管，隨機配備室內(nèi)溫度控制面板，用戶可以根據(jù)需求自主調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度。
集中供冷的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在節(jié)能降耗省錢方面：一方面與集中供暖類似，區(qū)域集中供冷供暖具有集約用地、錯峰降容、高效節(jié)能、智能管控、有效避免重復(fù)投資等特點，特別適合在城市CBD等商業(yè)樓宇高密度集中的區(qū)域推廣應(yīng)用。
這種模式可以利用不同功能商業(yè)樓宇用能需求高峰時間不同的特點，通過合理設(shè)計、智能控制，在降低總裝機容量的同時，提高系統(tǒng)經(jīng)濟性，保證用冷安全性和穩(wěn)定性。另外，配合冰蓄冷和水蓄冷系統(tǒng)的設(shè)計，可充分利用峰谷電差價蓄冷調(diào)峰，既降低了系統(tǒng)運行費用，又實現(xiàn)了電網(wǎng)的削峰填谷。
另一方面，集中供冷系統(tǒng)使用成本低。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，對于200米以上的超高層建筑，集中供冷的建設(shè)及使用成本低于樓宇單獨上空調(diào)機組的成本；對于一般商業(yè)建筑，兩者的建設(shè)及使用成本相當(dāng)。
對于高建筑密度、高用冷需求的建筑群，集中供冷由于采用大型先進高效的冷水機組，其制冷能效遠高于普通空調(diào)，同時考慮不同建筑錯峰需求，總裝機容量及使用成本低于每個樓宇單獨上空調(diào)系統(tǒng)。但對于低密度的商業(yè)建筑或用能需求不規(guī)律的區(qū)域，樓宇獨立空調(diào)系統(tǒng)相對靈活，其建設(shè)及使用成本一般也低于集中供冷。
集中供冷能夠有效降低大城市熱島效應(yīng)，其逆天的空氣調(diào)節(jié)，對環(huán)境影響也小。據(jù)介紹，區(qū)域供冷技術(shù)因其高效率和對環(huán)境影響小的特點受到很多國家重視。歐洲的一些商業(yè)聚集區(qū)，日本一些大城市的商業(yè)建筑群，美國許多大學(xué)校園，都采用這種區(qū)域供冷的方式。我國廣州大學(xué)城、深圳前海、上海虹橋、北京中關(guān)村科技園等區(qū)域也采用了區(qū)域供冷方式，并已投入運行。
二、 集中供冷推廣難點
起了個大早，趕了個晚集！這樣形容廣州的集中供冷市場，也許沒有錯。
廣州正是全國最早大面積大規(guī)模實施集中供冷的城市之一，大學(xué)城、珠江新城十多年前就已啟用區(qū)域集中供冷模式；然而集中供冷，先行者廣州再無發(fā)展，仍走在集中供冷探索之路上。
據(jù)羊城派新聞，2004年廣州大學(xué)城“開城”，即啟用區(qū)域集中供冷，讓首批入駐的師生們享受到夏日清涼。該項目總投資達8.5億元，供冷建筑面積約352萬平方米，是當(dāng)時全球供冷量最大的區(qū)域集中供冷項目之一。如今，中大、華工等10所高校（校區(qū)），以及國家超級計算廣州中心、廣東科學(xué)中心等大型重點單位，都用上了集中供冷服務(wù)。
2008年7月，珠江新城一期冷站及配套工程開工，成為廣州第二個集中供冷工程。CBD制冷冷站“心臟”在獵德，冷凍水回路，不僅連通著廣州大劇院、海心沙亞運場館等珠江新城核心區(qū)一批大型公共建筑及商業(yè)項目，還伴隨APM線穿越珠江，直抵廣州塔一帶。
有專家介紹，以珠江新城中心商務(wù)核心區(qū)為例，該區(qū)集中了399棟超高層及高層建筑物，總建筑面積約460萬平方米，平均建筑密度超過了紐約曼哈頓中城。如果每棟建筑都獨立供冷，會造成電、水、土地資源和資金投入的浪費，同時還會帶來附加的噪聲、振動和羽狀水霧等污染，片區(qū)空氣溫度上升，形成熱島效應(yīng)。
如今，得益于集中供冷，冷站散熱系統(tǒng)對著珠江，產(chǎn)生的熱風(fēng)被江風(fēng)一吹便散，區(qū)域溫度預(yù)計可比單獨制冷降低2℃-3℃，廣州珠江新城CBD熱島效應(yīng)得到有效緩解。
然而對于集中供冷，其性價比一直不高，原因在于“能效賬”不等于“經(jīng)濟賬”。業(yè)內(nèi)專家介紹，集中供冷是個復(fù)雜工程，需要根據(jù)建筑的具體情況進行經(jīng)濟和環(huán)境分析，要考慮包括住房入住率、能源輸送效率、能源站平均制冷效率、電價和調(diào)峰電價等多重因素。制約這種“冷資源”的最大瓶頸是“規(guī)模經(jīng)濟”因素：用的人越多就越便宜，越少就越貴，容積率在3.5以上的項目或可考慮。
有媒體透露，目前廣州這兩個區(qū)域各類型用戶的綜合用冷費平均在每月每平方米5-8元。有專家測算，一個普通家庭每月用冷費可達700多元。考慮到較高成本，珠江新城部分商戶在接駁集中供冷系統(tǒng)之外，也自建了中央空調(diào)系統(tǒng)。
集中供冷推廣難，在節(jié)能和用價上的性價比，叫好不叫座的“尷尬”，還在一份政協(xié)委員的聯(lián)名提議答復(fù)上顯露無遺。
2021年，多位省政協(xié)委員提交《關(guān)于在粵港澳大灣區(qū)進一步推動區(qū)域集中供冷發(fā)展的提案》。廣東省住建廳綜合多部門意見后答復(fù)：“大學(xué)城項目運行至今，集中供冷費用過高，令許多學(xué)校不得不重新自建中央空調(diào)機房或改裝分體空調(diào)。珠江新城容積率高，單位面積的用冷費較大學(xué)城有所緩解”。
廣東省相關(guān)部門提出，區(qū)域集中供冷項目實施與城市區(qū)域整體規(guī)劃、項目經(jīng)濟性密切相關(guān)。目前，深圳前海在全國率先將區(qū)域集中供冷列為公用事業(yè)，納入市政公共設(shè)施，保證接入費和使用成本（含能源和維護成本）不高于自建，并對集中供冷開展可持續(xù)發(fā)展研究。
三、 集中供冷的零有模式切入點
今夏炎熱的高溫天氣席卷全國，尤其是長江流域，從重慶、武漢到上海，空調(diào)用電高峰的限制及大小空調(diào)的散熱，加劇大城市熱島效應(yīng)，使集中供冷的呼聲漸起；而零有模式老舊小區(qū)的綜合能源升級改造，通過集中供冷集中供暖、集中供熱水等，這種三聯(lián)供綜合能源方式，對用戶能源酒店式親民套餐服務(wù)，進行規(guī)模化大范圍推廣、達致可持續(xù)服務(wù)性價比的切入點。
老舊小區(qū)的綜合能源主要包括，酒店式集中供冷、供暖、供熱水等綜合能源等方式。與集中供冷類似，環(huán)保清潔采暖、供暖，相比北方的存量市場改造，增量市場則在南方。隨著人民生活水平的提高，南方地區(qū)尤其是長江流域沿岸地區(qū)百姓對于冬季采暖、供暖的需求越來越強烈。南方的集中供冷與集中供暖主要涉及的長江流域地區(qū)，夏熱冬冷，涉及到14個省（直轄市），約1.5億城鎮(zhèn)人口。與北方在長期計劃經(jīng)濟體制下建立起來的集中供暖模式不同，南方地區(qū)作為后來者面臨更多選擇，同時也更加具備依靠市場機制來進行綠色環(huán)保清潔供暖的大量機會。在對南方集中供暖、供冷、供熱水綜合能源建設(shè)的零有模式進行深度分析發(fā)現(xiàn)，零有模式對清潔取暖、節(jié)能降耗、優(yōu)化服務(wù)、規(guī)模化的性價比等方面有巨大創(chuàng)新，繼而可以快速有效地推動我國未來能源行業(yè)的發(fā)展升級。
零有模式的集中供冷供暖供熱水等綜合能源建設(shè)是指，普通小區(qū)、老舊小區(qū)及其城區(qū)的集中供冷供暖及其綜合能源綠色環(huán)保升級改造過程中，業(yè)主零投入、有分紅的方案，即長江流域集中供冷供暖及其綜合能源升級改造過程中，業(yè)主是零投入而且有效益分紅，故簡稱零有模式。
以一般普通城區(qū)、老舊小區(qū)，將不同業(yè)主零散的供暖供冷、供熱水升級改造為中央空調(diào)集中式供冷、供暖、供熱水等綜合能源智慧社區(qū)為例，其政府指導(dǎo)性投資原則是，業(yè)主出一點、社會投資一點、財政補助一點；而零有模式的綜合能源綜合能源建設(shè)是，綜合能源升級改造過程中，業(yè)主零投入、有分紅的方案，即業(yè)主供冷、供暖、供熱水綜合能源升級改造過程中，業(yè)主是零投入而且有效益分紅，故簡稱零有模式。
零有模式為什么可以做到普通零散、供冷供熱水升級改造為集中供冷等綜合能源能源消費的業(yè)主零投入、有分紅？這是因為零有模式引入了綜合能源綜合能源解決方案和共享租賃產(chǎn)權(quán)房二大創(chuàng)新概念，讓這二個基本要素產(chǎn)品，為小區(qū)居民業(yè)主產(chǎn)生巨大增值，并且這二個要素產(chǎn)品，在運營過程中源源不斷地為業(yè)主和投資方創(chuàng)造價值，讓小區(qū)加裝電梯、智慧社區(qū)建設(shè)、住有宜居提升等許多難題迎刃而解！
(一)綜合能源零有模式的具體內(nèi)涵
A、小區(qū)綜合能源解決方案：
1. 老舊小區(qū)改造公園綠化時，建設(shè)運營小區(qū)綠色環(huán)保節(jié)能中央空調(diào)冷站、燃氣鍋爐供暖中心、電鍋爐中央熱水系統(tǒng)及二個蓄冷蓄熱保溫地下水池；
2. 改造變配電時，建設(shè)運營儲能電站等智慧電網(wǎng)系統(tǒng)；
3. 改造停車雨棚時，建設(shè)運營電單車充電樁；
4. 改造停車位時，建設(shè)運營電動車充電樁；
5. 加建電梯、整體結(jié)構(gòu)加固時，屋頂建設(shè)營運太陽能電站；
6. 加建電梯時，建設(shè)運營居民戶內(nèi)酒店式、雙系統(tǒng)中央空調(diào)集中供冷、供暖、中央熱水系統(tǒng)。
B、 共有產(chǎn)權(quán)房包括共用設(shè)施房和人才租賃房：
1. 老舊小區(qū)改造結(jié)構(gòu)加固時，屋頂太陽能瓦下面加建二層共有產(chǎn)權(quán)房；
2. 共有產(chǎn)權(quán)房由本棟居民與國有人才安居集團按約定比例共有產(chǎn)權(quán)；
3. 共有產(chǎn)權(quán)房主要包括共用設(shè)施房和人才租賃房；
4. 共用設(shè)施房可以解決小區(qū)養(yǎng)老撫幼、文化活動、醫(yī)療、助餐、家政、快遞、便民、便利店等公共設(shè)施用房；
5. 人才租賃房主要是單身公寓，可以為大學(xué)生、技術(shù)人才、公職人員等提供3-5年的中長期酒店式公寓租賃。
(二)老舊小區(qū)改造零有模式的優(yōu)勢分析：
因為零有模式引入了小區(qū)綜合能源解決方案和小區(qū)共有產(chǎn)權(quán)房二大創(chuàng)新概念，讓這二個基本要素為小區(qū)產(chǎn)生巨大增值，而且運營過程中源源不斷地為小區(qū)居民和投資方創(chuàng)造價值，小區(qū)加裝電梯等許多難題迎刃而解。
1. 因為居民零投入，方案容易獲得小區(qū)居民共識；
2. 因為居民有分成，小區(qū)居民推動方案有動力；
3. 零有方案綠色環(huán)保可持續(xù)，容易獲得社會投資；
4. 清除小區(qū)空調(diào)外機的安全隱患及外墻不和諧；
5. 成熟社區(qū)、更有吸引力的人才租賃房建設(shè)；
6. 快速推進老舊小區(qū)綠色環(huán)保節(jié)能改造。
四、 集中供冷綜合能源運營及其親民套餐
(一)小區(qū)集中供冷三聯(lián)供改造投資及回報概要
在長江流域地區(qū)及部分華東、華南地區(qū)，只要供冷季、供暖季都超過4個月，就可以使用集中供冷供暖水系統(tǒng)，一網(wǎng)兩用。
在老舊小區(qū)改造公園綠化時，已經(jīng)建設(shè)環(huán)保節(jié)能中央空調(diào)冷站、燃氣鍋爐中央熱水系統(tǒng)、電鍋爐熱水系統(tǒng)及二個保溫蓄冷蓄熱地下水池；像濟南CBD集中供冷、集中供暖一樣，供冷季啟用7-9度的冷凍水系統(tǒng)供冷，供暖季啟用45-55度的熱水系統(tǒng)供暖，一年四季啟用45-55度的熱水系統(tǒng)，作為衛(wèi)生熱水。
以某個老舊小區(qū)10萬平方左右建筑面積老舊小區(qū)，完成包括加裝電梯、管線翻新、垃圾分類、公園綠化、熱水供應(yīng)、供暖供冷綜合能源及加建共有產(chǎn)權(quán)房等所有功能改造，需要2個億左右投資，年度收益大約4千萬左右。
以該小區(qū)80 棟多層住宅建筑，每棟占地面積 400 平方計算，加建二層可以獲得共有產(chǎn)權(quán)房 64000 平方，其中 20%約 12800 平方，作為小區(qū)養(yǎng)老 撫幼、文化活動、醫(yī)療、助餐、家政、快遞、便民、便利店等公共設(shè)施用房；其中 80%約 51200 平方，作為人才酒店式公寓租賃房，以每套單身公寓建筑面積 25 平方計算，可以獲得2048套人才租賃房，以每套單身公寓市價月租 2000 的 6 折，1200 計算，一年的租金收入大約 2500 萬左右。公用設(shè)施用房效益未計。
該老舊小區(qū)的綜合能源前景評估前景良好。小區(qū)80棟多層住宅，每棟占地面積平均400平方計算，可以獲得屋頂每棟太陽能使用面積500平方、共計40000平方左右，可以建設(shè)的光伏電站規(guī)模大約5MW,每年發(fā)電542萬度，按照平均電價0.70元/度，年收益380萬元。
集中供冷供暖供熱水的三聯(lián)供:加建64000平方新建酒店式公寓住宅等，可以配套冷暖空調(diào)、中央熱水，小區(qū)其他住戶預(yù)留集中供冷等三聯(lián)供。
零有模式投資老舊小區(qū)的共有產(chǎn)權(quán)房、集中供冷等三聯(lián)供，投資主體及其回報如下：
1）綜合能源公司進行能源投資8千萬左右，前10年收益10%給居民分紅，后10年分20%；20年后50%給居民分紅。
2）酒店式興趣公寓公司進行共有產(chǎn)權(quán)房投資12千萬左右，前10年收益10%給居民分紅，后10年分20%；20年后50%給居民分紅。
3）其他社會資本投資。
4）政府財政補貼2千萬左右；
5）物業(yè)本體基金2千萬左右；
6）老舊小區(qū)改造的居民零投入、有分紅內(nèi)涵：
集中供冷等三聯(lián)供綜合能源、共有產(chǎn)權(quán)房收益的分紅，前7年左右主要分?jǐn)偧友b電梯、室內(nèi)供冷供暖系統(tǒng)等成本；補貼各戶居民物業(yè)管理費；前7年若有收益或獲得收益之日起各戶業(yè)主按樓層、戶型面積加權(quán)系數(shù)分紅。
7）綜合能源設(shè)計壽命預(yù)計30年左右，20年后移交小區(qū)居民與國有，居民可再享10年50%收益。
(二)集中供冷三聯(lián)供的親民套餐
集中供冷三聯(lián)供要具有較高的性價比，使用費用能夠為居民接受，叫好又叫座，必須具有規(guī)模化；集中供冷三聯(lián)供用戶及其用戶使用量，要達致規(guī)模化，必須設(shè)計適用于不同家庭的綜合能源套餐，使得不同能源業(yè)務(wù)之間、不同用戶之間的集中供冷三聯(lián)供的綜合能源長期使用，能夠達到盈利的水平。
為了節(jié)能環(huán)保與民生，需要牛刀小試集中供冷三聯(lián)親民套餐，這把牛刀，就是在合同能源管理中對用能大戶屢試不爽的能源托管中的保底、封頂，其道理與深圳前海在全國率先將區(qū)域集中供冷列為公用事業(yè)，納入市政公共設(shè)施，保證接入費和使用成本（含能源和維護成本）不高于自建一樣！
能源托管封頂主要用于，大型中央空調(diào)的節(jié)能改造投資回收過程中，對于用戶中央空調(diào)機房電費最近五年的供冷費用的封頂托管，即保障節(jié)能改造后，集中供冷收取的年度總費用不高于用戶的年度最高費用，這正是節(jié)能改造降耗省錢的宗旨！因為用戶供冷使用時長及供冷使用面積原因，供冷費用增加超出封頂部分，則按照約定供冷價格半價收取。
如同深圳前海集中供冷的費用價格的親民規(guī)定，不高于業(yè)主自建及自營，如果集中供冷三聯(lián)供，讓居民在使用過程中，不高于原來使用空調(diào)、采暖、熱水等費用，無疑對于集中供冷三聯(lián)供的推廣有極大說服力；因為不用居民現(xiàn)付集中供冷三聯(lián)供機房及其進戶管網(wǎng)、室內(nèi)盤管風(fēng)機及其控制面板的設(shè)備的投資安裝費用，同時能夠升級為三星級酒店式能源服務(wù)，居民的生活品質(zhì)大為提升。
在長江流域老舊小區(qū)集中供冷三聯(lián)供改造前，大部分居民家庭都有水電氣三種資源的使用與費用；改造后，就存在冷氣、暖氣、熱水、普通自來水、電、氣，共六種綜合能源的使用與費用；集中供冷三聯(lián)供親民套餐，則是將每個家庭近5年的年度水電氣用量、費用進行評估，分別取平均值與最高值制定套餐，比如三口之家，5年水電氣年度費用平均值分別為6000元與最高值8000元：以水電氣年度平均值制定的每月綜合能源費用6000元，包括冷氣、暖氣、熱水、普通自來水、電、氣，共六種綜合能源的使用與費用進行能源托管，這款親民套餐可以滿足居民家庭通常的能源消費，年度價格則為每月500元的套餐，在此范圍內(nèi)每個月使用冷氣、暖氣、熱水、普通自來水、電、氣，共六種綜合能源的使用數(shù)量與費用不變，半年進行結(jié)算，使用量超出約定額度多余部分，按照約定價格按量半價補交有關(guān)費用。
集中供冷三聯(lián)供除了平均值的親民套餐，還有超出基本的年度平均值6000元40%用量的最高值8000暢享型，超出基本的年度平均值6000元70%用量的超高值10000元豪華型套餐，這三種親民套餐，基本能夠滿足小區(qū)居民集中供冷三聯(lián)供居民不同的生活工作需求。
對于集中供冷三聯(lián)供小區(qū)其他戶型，可以參照三口之家制定三種親民套餐，供居民選擇、升級。
五、 集中供冷三聯(lián)供零有模式總結(jié)
零有模式老舊小區(qū)智能升級改造，主要包括：老舊小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施改造，以及加裝電梯、智能安防、充電樁、管線翻新、垃圾分類、公園綠化，太陽能發(fā)電、儲能等新能源，集中熱水供應(yīng)、集中供暖、集中供冷等綜合能源及加建二層共有產(chǎn)權(quán)房等所有功能改造。
老舊小區(qū)改造的行業(yè)痛點主要包括，融資難、協(xié)調(diào)難、管理難、運營不可持續(xù)的矛盾。融資難是因為投資大回報低；協(xié)調(diào)難是因為業(yè)主樓層位置不同、利益主張各異、眾口難調(diào)；管理難是因為老舊小區(qū)欠賬多、各方不滿意、繳費少；不可持續(xù)是因為老舊小區(qū)盈利點少、投資回報低。
集中供冷三聯(lián)供零有模式BOT，是指老舊小區(qū)智能化升級改造的規(guī)劃設(shè)計、投資建設(shè)、運營維護、到期移交等服務(wù)。零有模式是指老舊小區(qū)綠色環(huán)保智能升級改造過程中，居民零投入、有分紅的方案、模式，即老舊小區(qū)升級改造過程中，小區(qū)居民是零投入而且有效益分紅，故簡稱零有模式。
零有模式的老舊小區(qū)智能升級改造，通過引進集中供冷三聯(lián)供綜合能源供應(yīng)商及酒店式公租房開發(fā)運營商，形成一個中心、二個基本點：以小區(qū)居民零投入有分紅為一個中心；以小區(qū)共有產(chǎn)權(quán)房和小區(qū)集中供冷三聯(lián)供綜合能源的建設(shè)運營為二個基本點；目的是給小區(qū)居民住有宜居的三星級酒店式服務(wù)。
由于零有模式的綜合能源、共有產(chǎn)權(quán)房租房收益的分紅，前期可以分?jǐn)偧友b電梯資金、補貼低層用戶由于裝電梯造成的損失、電梯運營維護、集中供冷三聯(lián)供機房及用戶端室內(nèi)供冷供暖熱水系統(tǒng)等成本；故小區(qū)裝電梯、運營維護等老大難問題，對于業(yè)主不再難！
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