集中供冷親民的市場切入點：綜合能源套餐
一、 集中供冷現狀集中供冷主要應用在一二線城市的CBD，國外香港、新加坡、韓國等都有成熟案例；集中供冷的最新運用在山東濟南；據報道
一、 集中供冷現狀
集中供冷主要應用在一二線城市的CBD，國外香港、新加坡、韓國等都有成熟案例；集中供冷的最新運用在山東濟南；據報道，濟南CBD片區今年開始集中供冷模式試運行，已經覆蓋部分商場、寫字樓等約21萬平方米供冷范圍。值得關注的是，與國內及香港、新加坡等地集中供冷方式不同，濟南模式是集中冷暖同供，即同一管網，冬天集中供暖夏季集中供冷，可以節省重復建設成本和空間資源。
一網兩用，冬季供暖，夏季制冷，其管網中媒介始終是水，供冷還是供熱取決于水溫的高低。冬季集中供暖時，熱水通過長距離管網輸送到指定區域，再通過熱力交換站，將熱水送到每一位用戶的末端系統，例如暖氣片、地暖等。夏季集中供冷時，以中央空調的冷水機組等為冷源，利用現有冬季供熱管網，把冷凍水輸送到位于區域內的換熱站，通過冷交換后將7℃－9℃的冷凍水輸送到用戶的末端風盤系統。同時，用戶末端散冷設備采用的風機盤管，隨機配備室內溫度控制面板，用戶可以根據需求自主調節室內溫度。
集中供冷的優勢主要體現在節能降耗省錢方面：一方面與集中供暖類似，區域集中供冷供暖具有集約用地、錯峰降容、高效節能、智能管控、有效避免重復投資等特點，特別適合在城市CBD等商業樓宇高密度集中的區域推廣應用。
這種模式可以利用不同功能商業樓宇用能需求高峰時間不同的特點，通過合理設計、智能控制，在降低總裝機容量的同時，提高系統經濟性，保證用冷安全性和穩定性。另外，配合冰蓄冷和水蓄冷系統的設計，可充分利用峰谷電差價蓄冷調峰，既降低了系統運行費用，又實現了電網的削峰填谷。
另一方面，集中供冷系統使用成本低。相關數據顯示，對于200米以上的超高層建筑，集中供冷的建設及使用成本低于樓宇單獨上空調機組的成本；對于一般商業建筑，兩者的建設及使用成本相當。
對于高建筑密度、高用冷需求的建筑群，集中供冷由于采用大型先進高效的冷水機組，其制冷能效遠高于普通空調，同時考慮不同建筑錯峰需求，總裝機容量及使用成本低于每個樓宇單獨上空調系統。但對于低密度的商業建筑或用能需求不規律的區域，樓宇獨立空調系統相對靈活，其建設及使用成本一般也低于集中供冷。
集中供冷能夠有效降低大城市熱島效應，其逆天的空氣調節，對環境影響也小。據介紹，區域供冷技術因其高效率和對環境影響小的特點受到很多國家重視。歐洲的一些商業聚集區，日本一些大城市的商業建筑群，美國許多大學校園，都采用這種區域供冷的方式。我國廣州大學城、深圳前海、上海虹橋、北京中關村科技園等區域也采用了區域供冷方式，并已投入運行。
二、 集中供冷推廣難點
起了個大早，趕了個晚集！這樣形容廣州的集中供冷市場，也許沒有錯。
廣州正是全國最早大面積大規模實施集中供冷的城市之一，大學城、珠江新城十多年前就已啟用區域集中供冷模式；然而集中供冷，先行者廣州再無發展，仍走在集中供冷探索之路上。
據羊城派新聞，2004年廣州大學城“開城”，即啟用區域集中供冷，讓首批入駐的師生們享受到夏日清涼。該項目總投資達8.5億元，供冷建筑面積約352萬平方米，是當時全球供冷量最大的區域集中供冷項目之一。如今，中大、華工等10所高校（校區），以及國家超級計算廣州中心、廣東科學中心等大型重點單位，都用上了集中供冷服務。
2008年7月，珠江新城一期冷站及配套工程開工，成為廣州第二個集中供冷工程。CBD制冷冷站“心臟”在獵德，冷凍水回路，不僅連通著廣州大劇院、海心沙亞運場館等珠江新城核心區一批大型公共建筑及商業項目，還伴隨APM線穿越珠江，直抵廣州塔一帶。
有專家介紹，以珠江新城中心商務核心區為例，該區集中了399棟超高層及高層建筑物，總建筑面積約460萬平方米，平均建筑密度超過了紐約曼哈頓中城。如果每棟建筑都獨立供冷，會造成電、水、土地資源和資金投入的浪費，同時還會帶來附加的噪聲、振動和羽狀水霧等污染，片區空氣溫度上升，形成熱島效應。
如今，得益于集中供冷，冷站散熱系統對著珠江，產生的熱風被江風一吹便散，區域溫度預計可比單獨制冷降低2℃-3℃，廣州珠江新城CBD熱島效應得到有效緩解。
然而對于集中供冷，其性價比一直不高，原因在于“能效賬”不等于“經濟賬”。業內專家介紹，集中供冷是個復雜工程，需要根據建筑的具體情況進行經濟和環境分析，要考慮包括住房入住率、能源輸送效率、能源站平均制冷效率、電價和調峰電價等多重因素。制約這種“冷資源”的最大瓶頸是“規模經濟”因素：用的人越多就越便宜，越少就越貴，容積率在3.5以上的項目或可考慮。
有媒體透露，目前廣州這兩個區域各類型用戶的綜合用冷費平均在每月每平方米5-8元。有專家測算，一個普通家庭每月用冷費可達700多元。考慮到較高成本，珠江新城部分商戶在接駁集中供冷系統之外，也自建了中央空調系統。
集中供冷推廣難，在節能和用價上的性價比，叫好不叫座的“尷尬”，還在一份政協委員的聯名提議答復上顯露無遺。
2021年，多位省政協委員提交《關于在粵港澳大灣區進一步推動區域集中供冷發展的提案》。廣東省住建廳綜合多部門意見后答復：“大學城項目運行至今，集中供冷費用過高，令許多學校不得不重新自建中央空調機房或改裝分體空調。珠江新城容積率高，單位面積的用冷費較大學城有所緩解”。
廣東省相關部門提出，區域集中供冷項目實施與城市區域整體規劃、項目經濟性密切相關。目前，深圳前海在全國率先將區域集中供冷列為公用事業，納入市政公共設施，保證接入費和使用成本（含能源和維護成本）不高于自建，并對集中供冷開展可持續發展研究。
三、 集中供冷的零有模式切入點
今夏炎熱的高溫天氣席卷全國，尤其是長江流域，從重慶、武漢到上海，空調用電高峰的限制及大小空調的散熱，加劇大城市熱島效應，使集中供冷的呼聲漸起；而零有模式老舊小區的綜合能源升級改造，通過集中供冷集中供暖、集中供熱水等，這種三聯供綜合能源方式，對用戶能源酒店式親民套餐服務，進行規模化大范圍推廣、達致可持續服務性價比的切入點。
老舊小區的綜合能源主要包括，酒店式集中供冷、供暖、供熱水等綜合能源等方式。與集中供冷類似，環保清潔采暖、供暖，相比北方的存量市場改造，增量市場則在南方。隨著人民生活水平的提高，南方地區尤其是長江流域沿岸地區百姓對于冬季采暖、供暖的需求越來越強烈。南方的集中供冷與集中供暖主要涉及的長江流域地區，夏熱冬冷，涉及到14個省（直轄市），約1.5億城鎮人口。與北方在長期計劃經濟體制下建立起來的集中供暖模式不同，南方地區作為后來者面臨更多選擇，同時也更加具備依靠市場機制來進行綠色環保清潔供暖的大量機會。在對南方集中供暖、供冷、供熱水綜合能源建設的零有模式進行深度分析發現，零有模式對清潔取暖、節能降耗、優化服務、規模化的性價比等方面有巨大創新，繼而可以快速有效地推動我國未來能源行業的發展升級。
零有模式的集中供冷供暖供熱水等綜合能源建設是指，普通小區、老舊小區及其城區的集中供冷供暖及其綜合能源綠色環保升級改造過程中，業主零投入、有分紅的方案，即長江流域集中供冷供暖及其綜合能源升級改造過程中，業主是零投入而且有效益分紅，故簡稱零有模式。
以一般普通城區、老舊小區，將不同業主零散的供暖供冷、供熱水升級改造為中央空調集中式供冷、供暖、供熱水等綜合能源智慧社區為例，其政府指導性投資原則是，業主出一點、社會投資一點、財政補助一點；而零有模式的綜合能源綜合能源建設是，綜合能源升級改造過程中，業主零投入、有分紅的方案，即業主供冷、供暖、供熱水綜合能源升級改造過程中，業主是零投入而且有效益分紅，故簡稱零有模式。
零有模式為什么可以做到普通零散、供冷供熱水升級改造為集中供冷等綜合能源能源消費的業主零投入、有分紅？這是因為零有模式引入了綜合能源綜合能源解決方案和共享租賃產權房二大創新概念，讓這二個基本要素產品，為小區居民業主產生巨大增值，并且這二個要素產品，在運營過程中源源不斷地為業主和投資方創造價值，讓小區加裝電梯、智慧社區建設、住有宜居提升等許多難題迎刃而解！
(一)綜合能源零有模式的具體內涵
A、小區綜合能源解決方案：
1. 老舊小區改造公園綠化時，建設運營小區綠色環保節能中央空調冷站、燃氣鍋爐供暖中心、電鍋爐中央熱水系統及二個蓄冷蓄熱保溫地下水池；
2. 改造變配電時，建設運營儲能電站等智慧電網系統；
3. 改造停車雨棚時，建設運營電單車充電樁；
4. 改造停車位時，建設運營電動車充電樁；
5. 加建電梯、整體結構加固時，屋頂建設營運太陽能電站；
6. 加建電梯時，建設運營居民戶內酒店式、雙系統中央空調集中供冷、供暖、中央熱水系統。
B、 共有產權房包括共用設施房和人才租賃房：
1. 老舊小區改造結構加固時，屋頂太陽能瓦下面加建二層共有產權房；
2. 共有產權房由本棟居民與國有人才安居集團按約定比例共有產權；
3. 共有產權房主要包括共用設施房和人才租賃房；
4. 共用設施房可以解決小區養老撫幼、文化活動、醫療、助餐、家政、快遞、便民、便利店等公共設施用房；
5. 人才租賃房主要是單身公寓，可以為大學生、技術人才、公職人員等提供3-5年的中長期酒店式公寓租賃。
(二)老舊小區改造零有模式的優勢分析：
因為零有模式引入了小區綜合能源解決方案和小區共有產權房二大創新概念，讓這二個基本要素為小區產生巨大增值，而且運營過程中源源不斷地為小區居民和投資方創造價值，小區加裝電梯等許多難題迎刃而解。
1. 因為居民零投入，方案容易獲得小區居民共識；
2. 因為居民有分成，小區居民推動方案有動力；
3. 零有方案綠色環保可持續，容易獲得社會投資；
4. 清除小區空調外機的安全隱患及外墻不和諧；
5. 成熟社區、更有吸引力的人才租賃房建設；
6. 快速推進老舊小區綠色環保節能改造。
四、 集中供冷綜合能源運營及其親民套餐
(一)小區集中供冷三聯供改造投資及回報概要
在長江流域地區及部分華東、華南地區，只要供冷季、供暖季都超過4個月，就可以使用集中供冷供暖水系統，一網兩用。
在老舊小區改造公園綠化時，已經建設環保節能中央空調冷站、燃氣鍋爐中央熱水系統、電鍋爐熱水系統及二個保溫蓄冷蓄熱地下水池；像濟南CBD集中供冷、集中供暖一樣，供冷季啟用7-9度的冷凍水系統供冷，供暖季啟用45-55度的熱水系統供暖，一年四季啟用45-55度的熱水系統，作為衛生熱水。
以某個老舊小區10萬平方左右建筑面積老舊小區，完成包括加裝電梯、管線翻新、垃圾分類、公園綠化、熱水供應、供暖供冷綜合能源及加建共有產權房等所有功能改造，需要2個億左右投資，年度收益大約4千萬左右。
以該小區80 棟多層住宅建筑，每棟占地面積 400 平方計算，加建二層可以獲得共有產權房 64000 平方，其中 20%約 12800 平方，作為小區養老 撫幼、文化活動、醫療、助餐、家政、快遞、便民、便利店等公共設施用房；其中 80%約 51200 平方，作為人才酒店式公寓租賃房，以每套單身公寓建筑面積 25 平方計算，可以獲得2048套人才租賃房，以每套單身公寓市價月租 2000 的 6 折，1200 計算，一年的租金收入大約 2500 萬左右。公用設施用房效益未計。
該老舊小區的綜合能源前景評估前景良好。小區80棟多層住宅，每棟占地面積平均400平方計算，可以獲得屋頂每棟太陽能使用面積500平方、共計40000平方左右，可以建設的光伏電站規模大約5MW,每年發電542萬度，按照平均電價0.70元/度，年收益380萬元。
集中供冷供暖供熱水的三聯供:加建64000平方新建酒店式公寓住宅等，可以配套冷暖空調、中央熱水，小區其他住戶預留集中供冷等三聯供。
零有模式投資老舊小區的共有產權房、集中供冷等三聯供，投資主體及其回報如下：
1）綜合能源公司進行能源投資8千萬左右，前10年收益10%給居民分紅，后10年分20%；20年后50%給居民分紅。
2）酒店式興趣公寓公司進行共有產權房投資12千萬左右，前10年收益10%給居民分紅，后10年分20%；20年后50%給居民分紅。
3）其他社會資本投資。
4）政府財政補貼2千萬左右；
5）物業本體基金2千萬左右；
6）老舊小區改造的居民零投入、有分紅內涵：
集中供冷等三聯供綜合能源、共有產權房收益的分紅，前7年左右主要分攤加裝電梯、室內供冷供暖系統等成本；補貼各戶居民物業管理費；前7年若有收益或獲得收益之日起各戶業主按樓層、戶型面積加權系數分紅。
7）綜合能源設計壽命預計30年左右，20年后移交小區居民與國有，居民可再享10年50%收益。
(二)集中供冷三聯供的親民套餐
集中供冷三聯供要具有較高的性價比，使用費用能夠為居民接受，叫好又叫座，必須具有規模化；集中供冷三聯供用戶及其用戶使用量，要達致規模化，必須設計適用于不同家庭的綜合能源套餐，使得不同能源業務之間、不同用戶之間的集中供冷三聯供的綜合能源長期使用，能夠達到盈利的水平。
為了節能環保與民生，需要牛刀小試集中供冷三聯親民套餐，這把牛刀，就是在合同能源管理中對用能大戶屢試不爽的能源托管中的保底、封頂，其道理與深圳前海在全國率先將區域集中供冷列為公用事業，納入市政公共設施，保證接入費和使用成本（含能源和維護成本）不高于自建一樣！
能源托管封頂主要用于，大型中央空調的節能改造投資回收過程中，對于用戶中央空調機房電費最近五年的供冷費用的封頂托管，即保障節能改造后，集中供冷收取的年度總費用不高于用戶的年度最高費用，這正是節能改造降耗省錢的宗旨！因為用戶供冷使用時長及供冷使用面積原因，供冷費用增加超出封頂部分，則按照約定供冷價格半價收取。
如同深圳前海集中供冷的費用價格的親民規定，不高于業主自建及自營，如果集中供冷三聯供，讓居民在使用過程中，不高于原來使用空調、采暖、熱水等費用，無疑對于集中供冷三聯供的推廣有極大說服力；因為不用居民現付集中供冷三聯供機房及其進戶管網、室內盤管風機及其控制面板的設備的投資安裝費用，同時能夠升級為三星級酒店式能源服務，居民的生活品質大為提升。
在長江流域老舊小區集中供冷三聯供改造前，大部分居民家庭都有水電氣三種資源的使用與費用；改造后，就存在冷氣、暖氣、熱水、普通自來水、電、氣，共六種綜合能源的使用與費用；集中供冷三聯供親民套餐，則是將每個家庭近5年的年度水電氣用量、費用進行評估，分別取平均值與最高值制定套餐，比如三口之家，5年水電氣年度費用平均值分別為6000元與最高值8000元：以水電氣年度平均值制定的每月綜合能源費用6000元，包括冷氣、暖氣、熱水、普通自來水、電、氣，共六種綜合能源的使用與費用進行能源托管，這款親民套餐可以滿足居民家庭通常的能源消費，年度價格則為每月500元的套餐，在此范圍內每個月使用冷氣、暖氣、熱水、普通自來水、電、氣，共六種綜合能源的使用數量與費用不變，半年進行結算，使用量超出約定額度多余部分，按照約定價格按量半價補交有關費用。
集中供冷三聯供除了平均值的親民套餐，還有超出基本的年度平均值6000元40%用量的最高值8000暢享型，超出基本的年度平均值6000元70%用量的超高值10000元豪華型套餐，這三種親民套餐，基本能夠滿足小區居民集中供冷三聯供居民不同的生活工作需求。
對于集中供冷三聯供小區其他戶型，可以參照三口之家制定三種親民套餐，供居民選擇、升級。
五、 集中供冷三聯供零有模式總結
零有模式老舊小區智能升級改造，主要包括：老舊小區的基礎設施改造，以及加裝電梯、智能安防、充電樁、管線翻新、垃圾分類、公園綠化，太陽能發電、儲能等新能源，集中熱水供應、集中供暖、集中供冷等綜合能源及加建二層共有產權房等所有功能改造。
老舊小區改造的行業痛點主要包括，融資難、協調難、管理難、運營不可持續的矛盾。融資難是因為投資大回報低；協調難是因為業主樓層位置不同、利益主張各異、眾口難調；管理難是因為老舊小區欠賬多、各方不滿意、繳費少；不可持續是因為老舊小區盈利點少、投資回報低。
集中供冷三聯供零有模式BOT，是指老舊小區智能化升級改造的規劃設計、投資建設、運營維護、到期移交等服務。零有模式是指老舊小區綠色環保智能升級改造過程中，居民零投入、有分紅的方案、模式，即老舊小區升級改造過程中，小區居民是零投入而且有效益分紅，故簡稱零有模式。
零有模式的老舊小區智能升級改造，通過引進集中供冷三聯供綜合能源供應商及酒店式公租房開發運營商，形成一個中心、二個基本點：以小區居民零投入有分紅為一個中心；以小區共有產權房和小區集中供冷三聯供綜合能源的建設運營為二個基本點；目的是給小區居民住有宜居的三星級酒店式服務。
由于零有模式的綜合能源、共有產權房租房收益的分紅，前期可以分攤加裝電梯資金、補貼低層用戶由于裝電梯造成的損失、電梯運營維護、集中供冷三聯供機房及用戶端室內供冷供暖熱水系統等成本；故小區裝電梯、運營維護等老大難問題，對于業主不再難！
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