前言：產品的好壞需要市場檢驗，項目機電設計的優良需通過實際運營/維護情況反思。故通過與實際運營方溝通了解現場主要機電系統實際

前言：

產品的好壞需要市場檢驗，項目機電設計的優良需通過實際運營/維護情況反思。

故通過與實際運營方溝通了解現場主要機電系統實際運行情況，并結合設計、招標、施工、運營/維護過程中出現的問題總結反思，作為后續機電設計借鑒參考。

本篇我們從以下幾個方面探討

1、案例項目介紹

2、機電系統介紹

3、現場實際情況

4、實際運營情況

5、小結及建議

一、案例項目介紹

該項目位于上海市靜安區，周圈多為辦公、酒店及商業項目，以及多條地鐵。

該項目為甲A辦公樓

總建筑面積： 84029.87㎡

建筑層數： 地上31層，地下2層

項目辦公2015年6月竣工，裙房商業2015年底竣工，實際運營時間已3年。

二、機電系統介紹

1、暖通系統：

• 辦公冷熱源：冷水機組（4*455RT螺桿機組）+鍋爐（3*1400KW燃氣真空鍋爐）
  
• 裙房商業冷熱源：風冷熱泵系統
  
• 水系統：一側泵變流量系統
  
• 辦公空調末端系統：風機盤管+新風系統
  
• 裙房商業：租戶及公共區域空調末端為風機盤管+新風系統，帶風口燈盤形式
  
• 辦公末端水系統：分外區四管內區兩管
  
• 辦公塔樓IT機房24小時冷卻水系統
  
• 過渡季節免費制冷系統
  
• 大堂空調形式采用全空氣系統，外區設置噴口，內區設置條形風口形式

2、給排水系統：

• 給水：重力供水系統，在避難層設置（15F）和屋頂層設置水箱
  
• 給水管材：采用不銹鋼管，錐螺紋連接
  
• 排水：普通板下式排水、污廢合流，鑄鐵管，承插橡膠圈法蘭連接
  
• 給水計量：采用普通機械水表
  
• 太陽能熱水系統：供商業衛生間使用。（現場反饋已關閉系統）
  
• 標準層衛生間熱水：小型容積式電熱水器
  
• 行政衛生間：無
  
• 燃氣：中壓供鍋爐房（真空鍋爐）；低壓供餐飲商鋪

3、強電系統：

• 供配電系統：2路10KV進線，總容量10400KVA
  
• 裝機指標：變壓器單方指標123VA/㎡（含地庫）
  
• 變壓器設置：辦公、商業及地庫、空調設備單獨設置變壓器
  
• 辦公高區變電所設置在15F避難層
  
• 應急電源：地下室設置一臺1500KVA應急柴發機組，供消防及重要用電負荷。柴發采用水冷式，遠置散熱器設置在裙房屋面。（原方案租戶柴發預留在裙房屋面，采用天然氣柴發形式。）
  
• 電表形式：多功能遠傳電表
  
• 其他：設置智能應急照明系統、電氣火災監控系統、能耗監測管理系統

4、電梯系統：

• 設計指標：5HC=12%，AI=40s
  
• 客梯分區（共12臺）：
  
  低區4臺1600KG，2.5m/s；中區4臺1600KG，4m/s；高區4臺1600KG，5m/s

• 設置辦公轉換梯3臺1000KG,1.75m/s

• 辦公貨梯：1臺1800 KG，1臺1600KG

三、現場實際情況

1、制冷機房

地下共兩層，機房挑空地下兩層，凈高9.35米，經過深化設備布置與管道排布，現機房空間高度及布局較為合理。

主機配置為4臺455RT螺桿制冷機組，品牌麥克維爾/Mcquay。

2、鍋爐房

主機配置為3臺1400KW燃氣真空鍋爐，品牌為力聚。

3、10KV變配電室

10KV進線柜（空氣絕緣柜）品牌ABB UG550

10KV出線柜，品牌ABB MNS2.0；10/0.4KV變壓器，品牌ABB，原廠；變電所空調：VRV空調；

柴油發電機1500KVA，品牌康明斯，英國整機進口。

4、給排水

5、地下車庫

6、電梯

7、辦公大堂、商業公共區域

8、塔樓屋面

9、避難層

10、裙房屋面

11、室外

四、實際運營情況

1、租戶群體：

該項目為業主方整體持有，在項目竣工后大租戶（世界最大的傳播服務集團），在上海旗下的26家公司全部匯集在該項目辦公大樓。

同時其他租戶為律師事務所、設計咨詢公司、保險公司，實際該項目辦公入住率在90%以上。

裙房租戶為配套辦公商業，以星巴克、藍蛙及部分快捷餐飲為主，入住率100%。

2、空調系統：

冷熱源運行情況：

根據了解，在夏季最不利時間段，空調主機需同時開啟4臺455RT制冷機組，鍋爐在冬季最不利時間段需同時開啟3臺1400KW機組，才能滿足整個辦公塔樓的夏季、冬季的實際運營效果，同設計選型完全吻合。

物業對于真空鍋爐形式無意見，但是對于每年的鍋爐年檢物業反饋沒有什么影響，因為基本上每年都是維保單位負責鍋檢的手續。

辦公大堂、配套商業大堂及商業公區走廊空調效果：

根據了解，辦公大堂冬季制熱效果可以基本滿足需求（外區噴口，內區下送百葉風口），但配套商業大堂制冷制熱效果一般（側送百葉風口）以及商業公區走廊空調冷熱指標太小（設備數量少導致）。

辦公塔樓IT機房24小時冷卻水系統使用情況：

根據了解，大部分租戶基本都設置IT機房需求，所以辦公樓設置24小時冷卻水系統很有必要。（物業部門每兩小時需要對24小時冷卻塔進行巡視，可見對于租戶機房可靠性的重要性。）

空調末端系統形式（內二外四）：

該項目空調形式采用內二外四空調系統形式用來滿足冬季內區需要供冷的要求，但根據租戶反饋，此系統形式使用效果非常不好，無法滿足靈活控制操作以及不同客戶對舒適度的要求，且電梯廳電梯冬季接管至內區空調（制冷），造成電梯廳冬季偏冷。

因此建議后續項目在設計階段統一選用兩管制或四管制，避免出現內外冷熱負荷相互抵消與功能局限性，相應的增加系統的靈活性。

另外部分租戶分隔調整的無規律性等原因導致出現這個問題。

排油煙風機控制：

商業租戶采用小租戶合用排油煙風機及油煙凈化器方案，現實際物業部門通過時間控制方式開啟風機。

商業租戶獨立空調需求：

根據了解類似星巴克鋪位有獨立營業時間租戶，后期租戶單獨增加空調，滿足其運營時間與大樓不一致的情況。

3、強電系統：

變壓器負載率：

根據了解，在夏季最不利季節10KV變壓器負載率在40%。（與供電部門申請按MD40%，兩年內未調整過）。

應急電源系統：

物業每個月開啟消防應急柴油發電機組，但至今無租戶提出租戶柴發的需求，初步判斷與該項目客戶群體有關。

辦公租戶用電：

該項目租戶按100W/㎡考慮，據了解無相關單位提出意見及增容情況出現。

4、給排水系統：

太陽能熱水：

原設計因需要滿足國家審圖的要求而設置太陽能熱水系統，用于商業衛生間熱水。但據了解物管接收后未使用太陽能熱水，可見設計與實際運行確實存在不合理性。

水錘：

原設計為重力供水，由地下水箱+水泵直接供給屋頂重力水箱和避難層水箱。現場反饋水錘效果明顯。后期物業改造時在轉輸水泵上增加了一個變頻器才得到改善。

給水管材：

不銹鋼管，采用錐螺紋連接，無漏水現象。

5、電梯系統：

從早高峰辦公大堂人員等待電梯情況判斷整體情況良好，基本上無大規模排隊的情況出現，基本上在40S內完成呼梯到乘坐。

因為大堂及電梯廳分布較為合理，故也不存在人員誤入不同區電梯廳的情況出現。

6、其他：

屋頂及避難層設備噪音：

因該項目屋頂及避難層均考慮了大型設備的減震降噪措施，且通過了解，頂層及避難層下層辦公租戶無相關噪音的影響。

燃氣調壓站：

與景觀密切結合，整體室外效果較好。

設置3臺轉換梯：

因該項目3~5層同樣是車庫，所以前期方案是經過實際計算過程中得出需要設置3臺。

五、小結及建議

通過現場考察和了解，該項目整體從設計、施工、竣工整個流程情況良好，同時對于該項目后續機電設計有一定的借鑒意義，主要建議如下：

1、對于整個項目冷熱源系統，需要在施工圖階段精細設計，確保總裝機容量控制在合理范圍內。

2、真空鍋爐在商辦項目上可以運用。但通過了解，對于現在業主方比較關注的鍋檢的問題，其實通過實際包含在維保單位工作范圍，其實可以不作為在設計前提設備選型的重要考慮的范疇。

3、通過兩個大堂冬季空調實際運營方的反饋對比，可以看到對于層高較高的辦公大堂與商業中庭區域需要考慮外區設置下送噴口，在設計階段建議加大對應區域空調面積負荷指標，確保冬季和夏季中庭區域的空調效果。同時建議從建筑的角度設置雙門、中庭采用遮陽、頂層設置排風機等措施。如有條件的前提下，仍可建議下送風的方案。

4、因該項目為裙房商業（兩層共計4000m2），較小的公共區域采用風機盤管從技術上無問題。但通過實際運營出現的問題，建議后續項目商業公區或需設置空調的商業背道走廊，在設計階段建議增大空調面積負荷指標以及選用相匹配的空調設備數量，合理布置覆蓋需求區域，以實現對空調效果的把控。

5、通過對于該項目租戶24小時冷卻水系統的需求程度（實際反饋將近80%租戶），建議中高端辦公樓對于24小時冷卻水系統應為標準配置，且量建議按照總量不小于70%來考慮設備造價與租戶需求之間的平衡點。

6、辦公水系統采用的內二外四，從項目一開始的出發點是在控制成本的角度下滿足外區負荷的靈活性。但實際項目運行下來效果不佳，建議后續項目根據辦公樓的實際項目檔次來確定水系統的形式，并即使采用兩管制的條件下，立管預留四管制條件的靈活性。

7、對于屋頂與避難層的設備減震降噪問題，通過實際設計及設備運行情況看來，屋頂的冷卻塔、避難層水泵可以不采用浮筑地臺的方式，通過塊狀基礎+減震裝置可以有效的緩解震動和噪音的問題，但是需要確定各不同設備的減震降噪做法。

8、通過該項目實際變壓器負載率的情況分析，實際裝機容量為123VA/㎡，負載率在40%前提下，辦公項目正常負載率前提下，裝機容量可以按70~80VA/㎡作為后續設計參考依據。但因為上海供電部門對于商辦項目有不低于130VA/㎡的硬性要求，新建項目需要確定用電總量后與供電部門及時溝通降低容量的可行性。

9、太陽能熱水系統實際運營中確實實用性不大，建議后續項目若無綠建要求，盡量少設。

10、給水設計上從原采用緩閉式止回閥來抵消水錘效應，從理論技術上沒有問題，但是通過實際項目運營情況看來，水錘效果仍然明顯，最終還是加設變頻器來解決水錘問題。所以后續項目設計角度若采用重力供水，則需設置水錘消除器，不建議設計緩閉式止回閥形式。

11、辦公大堂未設置訪客登記系統，高峰時期存在人員積壓的問題，新建項目建議增設訪客登記系統。