商用住宅項目節能評估報告書-住宅開發穩定增長，商業地產繁榮分化當前中國房地產行業處于高位橫盤階段。2001-2016 年中國房地產行

商用住宅項目節能評估報告書-住宅開發穩定增長，商業地產繁榮分化

當前中國房地產行業處于高位橫盤階段。2001-2016 年中國房地產行業銷售面積由 2.1億平快速增長至 15.7 億平，CAGR 高達 14.4%，而 2017 年-2020 年房地產行業銷售面積則維持在 17 億平左右，其中住宅銷售面積則維持在 15 億平左右，進入高位盤整期。總體來看，當前地產周期敞口依然向下，長期城鎮人口增長和存量更新依然能支撐行業未來發展。

未來十年城鎮人口增量支撐房地產市場中期需求。根據《國家人口發展規劃（2016 年-2030 年）》，預計 2030 年全國總人口達到 14.5 億人，城鎮化率達到 70%，也即城鎮人口達到約 10.2 億人。截至 2019 年，我國城鎮人口 8.5 億人，鎮化率為 61%，對比全球其他發達國家，我國可能還有十五個百分點的城鎮化空間。未來 10 年預計城鎮人口還將有約 1.7 億人的增量，城鎮人口增量將對房地產中期需求提供有力的支撐。

1.城市更新是城市發展必然經歷的再開發過程，已成為“十四五”期間的發展重點。隨著經濟和社會的發展，所有城市都必須對原有城市空間、城市形態、城市交通、城市環境進行重新整合，使之符合新的發展需要。根據中國科學院《西方城市更新發展歷程和政策演變》一文，西方城市更新大致經歷了“清除貧民窟—福利色彩社區更新—市場導向舊城再開發—社區綜合復興”四個發展階段，實現了由政府主導向政府、私有部門共同參與投資的轉變。我國城鎮化已步入中后期，房地產行業也從大規模建設的增量時代進入提質改造的存量時代，所處的發展階段與西方國家的第三階段較為相似。十四五規劃中明確提出“實施城市更新行動”，2020 年 12 月深圳市發布《深圳經濟特區城市更新條例》，已率先建立起完善的城市更新機制。

2.擴張新城區面臨邊際收益遞減的問題，城市更新的紅利將逐步釋放。在過去的 10 年里，中國各城市普遍通過開發新城區的方式打開城市新的發展空間，城市建成區面積由 2009 年的 38107 平方公里上升至 2019 年的 60312 平方公里，增加了 58%。對于城市發展程度較高的城市，由于新區土地征收、拆遷等成本增加，繼續投資擴張新城區面臨邊際收益遞減的問題。城市更新雖然周期長，但利潤回報較為豐厚，舊村拆除類項目平均毛利率可達到 50%的水平，遠高于招拍掛項目的平均 20-25%的毛利率。據住房和城鄉建設部統計，全國共有老舊小區近 16 萬個，建筑面積約 40 億平，將釋放巨大的存量市場空間。

3.城鎮化疊加城市更新支撐住房中期需求，2020-2030 年均住房需求將保持在 12.8 億平左右，長期維度下市場規模趨于穩定，保持在 9.5 億平以上。測算的核心假設包括：1）根據國家衛計委預測我國人口峰值在 14.5 億左右，假定 2030 年和 2040 年底全國總人口分別為 14.5 億和 14 億，城鎮化率分別為 70%和 75%；2）假定城鎮人均住宅建筑面積保持 2019年底的 40 平米不變；3）考慮我國普通住宅的使用年限為 70 年，由于建造質量等問題早期住宅的實際使用壽命不足 70 年，假設建筑面積年均速折舊 2%。此處未考慮改善性需求，故使計算結果偏保守。

第一章項目基本情況

1.1項目建設情況

1.2分析評價范圍

1.3報告編制情況

第二章分析評估依據

2.1相關法律法規

2.2相關規劃、政策、辦法及規范性文件

2.3行業標準、產業規范

2.4節能管理及設計方面的標準和規范

2.5其他依據

第三章建設方案節能分析比選

3.1項目建設方案節能分析比選

3.2總平面布置節能分析評價

3.3主要用能工藝節能分析評價

3.4主要用能設備節能分析評價

3.5輔助生產系統節能分析評價

3.6附屬系統節能分析評價

3.7能源計量器具節能評估

第四章節能措施

4.1節能技術措施

4.2節能管理措施

4.3單項節能工程

第五章能源消費情況核算及能效水平評價

5.1項目能源消費種類、來源及消費量分析評估

5.2能源加工、轉換、利用情況分析評估

5.3能效水平分析評估

第六章能源消費影響評價

6.1對所在地完成能耗增量控制目標的影響分析

6.2對所在地完成能耗強度降低目標的影響分析

第七章結論

7.1國家產業政策及自治區有關規定的符合性

7.2中國節能技術政策大綱及行業節能設計規范的符合性

7.3能耗指標達標情況

7.4能源總量、品種和結構的合理性、可行性

7.5能源供應條件

7.6項目節能措施及節能效果

7.7項目對所在地能源消費增量及節能目標完成情況影響

7.8評估結論

第八章 附表、附圖

附件一：建設單位營業執照

附件二：編制單位營業執照

附件三：主要能源和耗能工質品種年需求量綜合能耗計算表

附件四：各類能源總耗用消耗統計表

附件五：項目設備明細表

附件六：項目用電負荷及變壓器配備計算書

附件七：變壓器損耗、線路損耗計算書

附件八：項目年耗熱力計算書

附件九：項目年耗天然氣計算書

附件十：能量平衡表

附圖一：總平面布置圖